签订合同后，未办理产权登记的房屋能否作为合同权利人的遗产？

【广州婚姻家事律师】

签订合同后，未办理产权登记的房屋能否作为合同权利人的遗产？

基本案情               

    2008年，何某某与宋某某准备结婚，何某某向宋某某借款50万元用于购买婚房。宋某某将钱款打给何某某后，何某某与周某某签订房屋买卖合同，但未办理房屋过户登记。

   2009年，何某某与宋某某结婚，婚后两人一直在其购买的婚房中生活，并生育有一子何小某。2010年，何某某因车祸去世，何某某的父母主张继承何某某生前的财产，包括该房屋。

法院观点

     法院认为，根据物权法，房屋权属应依据不动产登记簿的记载情况确定。本案中，何某某生前与周某某签订房屋买卖合同后，依法对周某某享有办理房屋产权登记的请求权。根据继承法规定，被继承人的遗产范围包括被继承人死亡时个人的合法财产何财产性权利。因此何某某生前对该套房屋享有的不动产登记请求权属于可继承的财产性权利，应作为遗产进行继承。

     同时，购买房屋的钱款系何某某的配偶宋某某在婚前给付给何某某用于购买该套房屋的，因此参照婚姻法解释三的规定，该笔购房款视为宋某某对何某某的借款，何某某去世后，与其财产一并发生概括继承。

     法院综合考虑上述情况，考虑到被继承人何某某之妻宋某某，之子何小某及其父母的经济基础、生活状况，出于维护家庭和谐安宁，保障妇女儿童利益的角度，判决该房屋归宋某某所有，由宋某某向何小某及何某某的父母给付相应份额的房款。

律师分析

    本案中需要明确的时，对于婚前一方汇给另一方用于买房的钱款，由另一方以自己名义与他人签订购房合同的，应当依据合同的相对性，请求办理房屋过户登记的财产性权利属于签订合同方的婚前财产。对于婚前一方的汇款，参照《婚姻法解释（三）》的规定，视为借款，享有该钱款的债权。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。